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中古住宅Navi > 中古住宅 の着眼点(1戸建て)



中古住宅の建て替えが出来ない参考例


中古住宅で建築物の建て替えが出来なかった参考例です


市街化調整区域の中古住宅で分家住宅(兄弟姉妹等)の許可で建築され、許可を受けていない
別の人が初めからすんでいた。(再建築できる場合もあります。)
市街化調整区域の場合は漁業や農業を営む方の住居目的としてのみの建築が原則となっています。

また、調整区域では比較的価格が安く土地も広いというメリットが
ありますが立替の場合は既存住宅の1.5倍までという条例があります。
従っていくら土地が広くても建物を二つ建てるという事はお子様の家を
建てるぐらいしかできません。(例外もあります)

市街化調整区域で店舗(美容室や文房具やなど)の許可で建築されていて実際には住宅として利用されていた。
(建物だけを見ると店舗の許可であるとはまったくわからない)

市街化区域の普通の住宅だが、私道の幅員が不足していて再建築できない。

(建物を建てたときは道路に接している土地だったが、後に道路に接している部分をほかの人に売却してしまったため再建築できない土地になった。)

都市計画区域に入っており、ゆくゆくは計画道路が通る土地だった為
建て替えができない。
※道路計画は市役所の都市計画に行って道路計画があるかどうかを
聞くと教えてくれますに、道路予定地図を貼り出しています。
(必ずしも道路が通るとは限らないので売るに売れないケースもあります)


以上、ご参考にされて下さい。

中古住宅は建て替えできない?


購入した中古住宅の土地が、建て替えできない土地の場合もあります。
市街化区域と市街化調整区域に注意しましょう。

市街化区域とは、読んで字のごとくすでに市街地を形成している区域で
おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域の事をいいます。

市街化調整区域(調整区域と略します)とは、この市街化区域を抑制するための区域の事で
山林地帯や農地などが中心で、基本的には建築行為は許可されません
ただし、漁業や農業を営む方の住居や国、都道府県、指定都市が建てる
建造物などは例外的に許可を得られます。

どちらも住宅を購入する事は可能ですが、調整区域ではいろんな制限が
設けられますが比較的価格は安いです。(土地の価格自体が安い)

しかし、市街化区域だから再建築ができるとは限りません。建物が建っているのでつい安心して
しまいがちですが、土地購入と同じ注意を持って確認しましょう

建物が建っているのだから再建築もできるだろうと考えてはいけません。
地目が宅地だから大丈夫というわけでもありません。

一番の大きな理由は道路関係です。基本的に道幅が狭いと立替すら難しくなると
思っておいたほうがいいかもしれません。

消防法の関係もありますが、よく前面道路が車一台なんとか通れるくらいの
広さだったとします。このケースはまず、建て替えは不可!と思ったほうが
いいでしょう。

火災があった場合に消防車が通れないからです。
ここは慎重に選びましょう。

中古住宅の購入後にかかる費用


中古住宅の場合ですが、新築住宅と比べると間取りが
決まっていますので、このあたりが値段が安いという事で
ある程度の妥協が必要です。

一つ注意すべき点は、購入後のかかる費用を予め計算に
入れておくことです。

1戸建て住宅の場合はほとんどの場合木造が多く
マンションにような鉄筋コンクリート造りではなく
比較的建物の劣化が激しいといわれています。

ですので、購入からどのくらい年数が経てばリフォームか
立て替えをすればいいのか?またその場合の金額はいくらぐらい
かかりそうか?をあらかじめ、念頭においておく必要があります。

大体、築後7年おきぐらいに建物のメンテナンスが必要と
されていますので、そのメンテナンスの頻度やその建物で

最後に行ったメンテナンスがいつぐらいなのかを予め
聞いておくと予測が立てやすくなります。

すでに、そこそこ築年数がたっていて、ろくにメンテナンスも
行っていなかった建物の場合、すぐに立替をせざるを得ないケースも
珍しくありません。

とくに1戸建て住宅の場合は水周り関係やサッシ関係は
痛みが早いといわれています。

水周り関係は漏れ出すと大変な事になりますので、特に入念に
チェックされる事をお勧めします。

配水関係が漏れ出すと、あっという間に床などが腐りだし、
床などが沈みだします。


もし、物件案内などで気に入った物件が合った場合必ず全ての
蛇口関係から水を出してみるとチェックしやすくなります。


〔グーン〕という音や蛇口を止めた後に〔ドン〕という音がすれば
要注意です。近々漏れ出す危険があるかもしれません。

もし、購入前提であれば事前にお願いしてチェックしてもらった
方がいいでしょう。

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