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中古住宅Navi > 中古マンション の着眼点



中古住宅の保証について


新築住宅の場合は建物に対して性能保証機構の10年保証がついている
ケースがほとんどですが、
中古住宅の場合は残念ながらほとんどありません。

中古住宅の売買で、建物の保証はどのようになるのでしょうか。


相手(売主)が一般の方の場合は、現況有姿売買になる場合がほとんどでまったく保証がないと思ったほうがいいでしょう。

最近は、引渡しから2ヶ月、住宅設備(ガス給湯器やガスレンジなど)に保証をつけるように進める不動産業者も増えてきましたが
とくに個人の売主は売却したあとまで責任を負うことを嫌がります。

ただし民法上、引渡しのときにわからなかった傷や不備(瑕疵といいます)は、発見してから1年以内に申し出れば補償が受けられることになっています。(瑕疵担保責任)

何年もしてから申し出たとしても、引渡し時に存在していた瑕疵なのか、引渡し以降に発生したものなのかの証明が困難になりますので、入居後に細かく調べるのが最善の方法といえます。


売主が不動産業者(宅建業者)の場合は引渡しから2年間以上の
瑕疵担保責任期間をつけるか、民法上の規定かどちらかになりますが

宅建業法により、買主に不利な契約はその部分が無効になりますので
恐らくは2年以上の保証(瑕疵担保世紀人)がつけられるでしょう。

特に雨漏り等の場合、後々出てくるケースが多いので
売主が業者の場合雨漏りなどは保証の対象になりやすいといえます。

また保証料を支払えば5年間の補償をしてくれる性能保証機構の
中古住宅保証制度が新設されていますので、5万円前後の金額を
支払えば、そういった方法も利用する事ができます。


中古住宅Navi

中古住宅が売りに出された理由を調べる


中古マンションを購入する時は売りに出された理由を
聞くようにしましょう。

新築マンションは、やはり高額で手が出せない場合
中古マンションを検討しますが、確かに価格も安いですが
何故、売りに出されたか気になりませんか?

単にサラリーマンの方で転勤になってしまい売却する
今の物件よりもさらにいい住宅があったために買い替えをした
子供の私立通学校入学にともない中心部へ転居両親との同居

などの理由であれば、売りに出された理由としても
納得できますし、購入者も安心して購入できますね。

しかし、それ以外の理由でしたらどうでしょう。

以前の住人の方が転居してからかなりの日数が経っており
売却の理由がわからない。 かなりこわいです。

※例えば1階部分によく空きが出てる場合、垣根の植え込み等で
日当たりが通常の半分以上妨げられてるケース

※近所に幹線道路などが走っており、騒音がひどい
(外部騒音)
※閑静な住宅地だったが、近くにコンビにやいろんなショップが
立ち並んで、若者が夜中いたむろするようになり、住みづらい

※上の階の足音が聞こえたり、隣の住人の方の話声などが聞こえる
(内部騒音)
※夜中にトイレの流れる音やお風呂場の水が流れる音が
聞こえる。

などの点があれば要注意ですね。不動産屋さんに聞いても
わからないケースもけっこうあります。
出来るだけ、何回か足を運びチェックしてみる必要があります。

中古住宅の修繕積立金について


分譲マンションにはマンションの管理費とは別に
修繕積立金というものがあります。

この修繕積立金というのは、建築したマンションが老朽化
した時などの大規模な修繕を行う時の為に事前に積み立てて
おくべき費用の事です。

分譲マンションの場合、建物の構造が鉄筋コンクリート(RC)
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)で作られているものが
ほとんどですので、建物の耐用年数が50年といわれていますが


実際に50年間、建物が老朽化しない訳ではありません。
それより、実際に50年経ったマンションを私は知りません。

周りの環境にもよりますが、大体15年〜25年くらいで建物は
いたみだしてきますね。

特に必要不可欠なのが、外壁周りの塗装でしょう。
このように、大規模な修繕を行う為のお金を貯めておく為に
修繕積立金というものがあります。


新築当初から少しづつ積み立てていくわけですが
20年ぐらいたつと相当積立金が溜まっているはずですね
(積み立て金額は各マンションによって異なります。)

中古マンションを探す時は、この積立金の金額を
ある程度は把握しておく事が重要です。


中古マンションに住む際はこの大規模な修繕計画を
進めるのを余儀なくされる建物が相当数ですが、この積立金が
全然、溜まっていないマンションもあります。


これにはいろんな要素が考えられますが、回収率が悪い場合や
中には管理人さんが使い込んでしまったケースもあるようです。


お金がなければ、その建物は残念ですが壊すしかありません。
せっかく高いお金を払って購入したマンションが、数年のうちに
住めなくなる・・・なんて事のない様に修繕積立金の金額は

事前に把握しておく事が必要です。

中古住宅の仲介手数料


中古住宅を購入する場合はほとんどの場合が仲介手数料が
かかります。


仲介手数料とは物件を契約した時に不動産屋さんに支払う
手数料の事です。

不動産屋さんはこの仲介手数料が収入源になり、売主からと
買主からそれぞれ物件の契約金額から3%+6万円を報酬として
受け取る事ができます。

ただ、物件の仲介に一つの不動産業者が売る側と買う側の
お客様を仲介する事は少なく、たいていの場合はそれぞれ
売主は売主側の仲介業者へ、買主は買主側の仲介業者に支払う
ケースがほとんどです。


この仲介手数料を支払わなくてもいい場合があるのが、物件の
売主と直接契約することです。

これは、新築住宅の場合に多く見られます。
不動産業者が土地を買占め、そのまま売主として分譲を開始する。

この場合は仲介手数料を支払う必要がありません。


まとめますとこうなります。

▼新築住宅の場合は売主の分譲が多く、仲介手数料を支払わなくて
いい場合が多い。

▼中古マンション(中古住宅)の場合は売主ではなく仲介の
場合がほとんどなので仲介手数料を支払わなくてはいけない。

例外がひとつあります。
新築の分譲を売主ではなく仲介業者が、その物件を紹介した場合

※これは売主が、自社で物件を販売する事が困難で他の仲介業者に
販売を紹介した場合によくあります。


中古住宅を購入の際は特にこの仲介手数料を契約金額とは
別に支払わないといけない事を念頭に置いておきましょう。


中古マンションの管理状態


中古マンションの管理状態をチェックする

中古マンションを購入する際には自薦に管理状態を
チェックする事ができます。これは中古マンション購入時の
メリットともいえます。

新築マンションではチェックする事はできません。


分譲マンションには管理組合というものがあり、建設会社の
系列会社の管理会社が管理を請け負う形になります。

管理人を雇うケースもあり、マンションに住み込みで管理をする
ケースもありますが、巡回で定期的に巡回して管理をするケースも
あります。

いずれにしろ、この管理がきちっと出来ていないとそのマンションは
なんの価値もありません。また、住民の方のモラルの高さを示す
バロメーターにもなります。

特に注意してみるべき点は、自転車置き場の自転車の置き方
ゴミの出し方、ゴミ収集後、掃除が行き届いているかどうか?です。

エントランスあたりがキレイに掃除が行き届いているのは
当たり前の事です。


この、自転車の置き方やゴミの出し方、掃除などはなかなか
管理人さん一人ではまかないきれないところがあります。

そういう細かい部分までキレイな整理が出来ているような
マンションであれば、住民の方のモラルも高そうですし
十分に購入を検討する価値もありそうです。

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