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中古住宅Navi > 中古住宅 の基礎知識



中古住宅と新築物件の違い


中古住宅や中古マンションなど購入する時の手続きは
他の品物に比べて非常に難しく手続きも大変です。

全て不動産会社なのに任せてしまうと後々知らなかった為に後悔する方もおられますが
後の祭りです。特に税金面は後から気付く方が多いですので十分な注意が必要です。

物件の価格ですが、新築物件の状態が一番値段が高く
年数が経てば経つほど、安くなっていきます。

築年数が、30年近く経つと建物自体の評価はほとんどない為
中古住宅の方が新築物件よりも安いといえます。

しかしこのぐらいの中古物件になって来ると、リフォーム等
も考慮に入れていかなければいけません。

新築物件の場合は全て新築で最新の設備ですが、中古住宅の場合
全てが、最新の設備という事はありません。

仮に中古住宅で、新築と同じような敷地面積、間取りの物件が
あり、価格が1000万以上違う場合は検討してしまうでしょう。

しかし、中古の場合はこれと別に仲介手数料やリフォーム代金が
かかります。

仲介手数料は購入代金の約3%です。

(+6万円消費税)
リフォーム代金は事前にリフォームするべきところを
何度もチェックし、いくつか見積もりを取る方がいいでしょう。

この際のリフォームも不動産会社に任せてしまうのではなく
ご自信でリフォーム屋さんを探されるほうがいいでしょう。

不動産会社がリフォーム見積もりをした場合、提携先の業者にまる投げしてしまうケースが多く
実際のリフォーム代金よりも10%〜20%高くなるケースがあります。

リフォーム代金が安ければいいという事でもありませんが実際は
自分で工務店や設備関係の会社に依頼できると事は依頼されると大きく金額が変わってきます。

新築物件の場合は仲介手数料がかからないケースが多いですが
中古物件の場合は仲介手数料がほぼ間違いなくかかります。

おまけにリフォーム代金まで手数料を支払う必要はありませんので
中古住宅の購入を検討する場合はここをしっかり視野に入れておく必要があります。

中古住宅の価格とは?


中古住宅の価格とは、いったいどのような方法で決められているのでしょうか?
中古住宅の価格は、事例比較法で決められている場合が大半です。

事例比較法とは、物件の周辺の取引の事例を集めて比較する方法です。
この事例比較法を使って出された標準の相場を基に価格は決められています。
標準の相場は、まずよほどの原因が無い限り、大きく変化することはありません。

つまりいろいろな売買の事例や標準の相場を基にして、その物件がどのくらいプラス要因やマイナス要因があるかを計算して査定額を計算しているのが事例比較法です。

このように、中古住宅の価格は、加減点法で計算されている場合がほとんどです。
加減点法とは、もともとの点数を100点からはじめ、物件の周りの環境や利便性、住宅の劣化の状態や設備がしっかりとしているかなどの情報を基に計算していく方式です。

よってマイナス要因が少ない物件は標準相場より高い価格で売り出され
マイナス要因が多い物件は安い価格で売り出されていることになります。

しかし、例外もあります。
売り主が業者の査定を無視して高値で売り出している物件もあり
このような場合は標準相場が高いからといっても良い物件とは限りません。

この場合を見極めるためには、他の同じような物件も
見せてもらい常にそれらの物件と比較するのが最善の方法といえます。

明らかな金額の差がある場合で
加減点法で計算してみても高い場合は良い物件とは言えません。

また、逆に売るのを急いで標準相場より安く売り出している物件
中にはあり、このような物件はいゆる掘り出し物のオススメ物件です。

中古住宅を探す際に予め標準相場を知っていれば、良い物件や悪い物件
安すぎる物件や高すぎる物件を判断する事ができます。

中古住宅の価格を判断するために、標準相場は前もって調べておきましょう。

中古住宅の土地の相場を知る


中古住宅の土地の相場を知る方法です。
中古住宅の場合、建物は残存期間に比例しない事は以前お伝えしました。

中古住宅の適正価格

建物の相場を知る場合はやはり近隣を調べるのが
一番いい方法ですが、これも賛否両論です。

不動産屋さんの意見を鵜呑みにしていまうのも不安が残りますね。
私自信もいろんな方に相場を聞いてまわった事がありますが
どれが本当の事かわからない事が多いです。

実は、土地の評価額は自分でもある程度調べる事ができます。
それは国税庁が公開している路線価格表を参考にします。
↓↓
国税庁が公開している路線価格表です。
⇒路線価図・評価倍率表

この路線価表を元に国税庁は固定資産税を算出しています。
最初はちょっと見づらいかも知れませんがだんだん慣れてきます。

これは、あらゆる道路の評価額が平米単位で表示されいます。
例えば105Dや105Eというように表示されているところは
1平方メートルの単価が10万5千円という事です。

これをつぼ単価に直すと
105000×3.3/u=346500円という事になります。

実際の相場は実勢価格といいまして、実際の取引でつけられる値段になりますので
これより高くなるケースがほとんどです。

ただ、全く何も知らないよりもある程度自分の中に知識を入れておくと
不動産屋さんの話がスムーズに入ってきます。

中古住宅の場合、売主は高く売りたい、不動産屋さんも高く売れた方が
仲介手数料も高くもらえる。中には、いくら以上で仲介できた場合は
別報酬を売主が支払うというのもあるくらいです。

結局、何も知らなかった買主が支払っているお金です。
不動産業界の裏情報知識として知っておくと役に経つかもしれません。

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