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中古マンションのデメリット
１、資産価値が上がらない
中古住宅の場合、特に中古マンションの場合は
資産価値があがりません。中古住宅でも1戸建ての場合は土地が
あるので、資産価値が上がる可能性がありますが、マンションは
区分所有権なので、土地の評価はほとんどありません。
従って、購入したした金額より高く売れるという事は
よほどの事がない限り、無いと言えるでしょう。
２、管理費が高い
中古マンションは新築マンションに比べて管理費が
高いのが一般的です。
この管理費の中には修繕積み立て金も含まれます。
管理費は主にエレベーターの維持費、点検費や貯水タンクの
清掃費用、その他外灯などの交換費、清掃費などに使われます。
修繕積立金は主に建物の外壁塗装や大規模な修繕の為に
事前に積み立ていく制度です。修繕費の積立金がないと
建物を修繕する事ができません。
この修繕積立金が中古住宅の場合はかなり高くなります。
新築物件と比較してみて下さい。
新築マンションの場合はたいてい、管理費が積立金も含めて
1万ぐらいですが、中古マンションの場合は大抵の場合が
3万ぐらいします。
しかし、新築住宅の場合もいずれ年数が経つと管理費は値上げされて
いくと思います。そうでないと大規模な修繕費をまかなえないからです。
逆にいつまでも管理費が上がらないと、その建物自体修繕積立金を
ストックしていないのでは？思われます。これも非常に危険です。
３、住宅ローン控除の適用除外
新築住宅の場合、住宅ローン控除というものが適用される
ケースがほとんどです。
住宅ローン控除とは住宅ローンと借り入れ残高の最大1パーセントが
所得税から控除され、その所得税が還付される制度で
最大10年間適用されます。
つまり、あなたのローン残高の1パーセントが10年間返ってくると
いうありがたい制度です。
ですが、中古住宅の場合は適用されないケースがあるので
注意が必要です。
特に、古い物件の場合はほとんどが適用されません
これは価格が安い分仕方ありませんが
購入前には必ず事前に確認しておいて候補の対照にするかどうかを決めましょう。
中古住宅と新築物件の違い
他の品物に比べて非常に難しく手続きも大変です。
全て不動産会社なのに任せてしまうと後々知らなかった為に後悔する方もおられますが
後の祭りです。特に税金面は後から気付く方が多いですので十分な注意が必要です。
物件の価格ですが、新築物件の状態が一番値段が高く
年数が経てば経つほど、安くなっていきます。
築年数が、３０年近く経つと建物自体の評価はほとんどない為
中古住宅の方が新築物件よりも安いといえます。
しかしこのぐらいの中古物件になって来ると、リフォーム等
も考慮に入れていかなければいけません。
新築物件の場合は全て新築で最新の設備ですが、中古住宅の場合
全てが、最新の設備という事はありません。
仮に中古住宅で、新築と同じような敷地面積、間取りの物件が
あり、価格が１０００万以上違う場合は検討してしまうでしょう。
しかし、中古の場合はこれと別に仲介手数料やリフォーム代金が
かかります。
仲介手数料は購入代金の約３％です。
（＋6万円消費税）
リフォーム代金は事前にリフォームするべきところを
何度もチェックし、いくつか見積もりを取る方がいいでしょう。
この際のリフォームも不動産会社に任せてしまうのではなく
ご自信でリフォーム屋さんを探されるほうがいいでしょう。
不動産会社がリフォーム見積もりをした場合、提携先の業者にまる投げしてしまうケースが多く
実際のリフォーム代金よりも１０％〜２０％高くなるケースがあります。
リフォーム代金が安ければいいという事でもありませんが実際は
自分で工務店や設備関係の会社に依頼できると事は依頼されると大きく金額が変わってきます。
新築物件の場合は仲介手数料がかからないケースが多いですが
中古物件の場合は仲介手数料がほぼ間違いなくかかります。
おまけにリフォーム代金まで手数料を支払う必要はありませんので
中古住宅の購入を検討する場合はここをしっかり視野に入れておく必要があります。
引っ越しを安くするなら荷物の梱包がカギ
とりわけ金額がかさむのが、ダンボールに関してです。安価な費用で引っ越しを済ませるには、ダンボールを無償で受け取れないか業者に聞いてみると良いでしょう。
というのも、ダンボールは業者ごとに取り扱いが異なりますので、契約を交わす前にただなのかを知っておくべきなのです。
きちんと確かめずにダンボールを依頼すると、その数だけ費用負担が大きくなってしまうことがあります。お金がかかってしまう場合は辞退しましょう。
中古物件はまだまだ下がる？
２００８年度に起こった相次ぐ不動産事業者の倒産と
大手金融会社のリーマンブラザーズの倒産
今、中古住宅は買い時か？もう少し待った方がいいのか？
非常に微妙なラインです。
不動産マーケティングの最大手『アトラクターズ・ラボ株式会社』が
実際に消費者に意識調査を行ったところ
『現在の価格水準はまだ高い！』という回答が圧倒的に
多かったらしい。
消費者が一番注意しないといけないのはここなわけで
底値を見極めるのが本当に難しいという事です。
これはプロでもわかりませんから、一般の消費者に
解るはずがありません。
ただ、なんらかの理由で中古マンションを購入しようと
考えてる人は『現在の価格水準はまだ高い！』からといって
物件を探す事を止めない事です。
掘り出し物の物件はいつ出てくるかわかりません。
今日出てくるか、明日でてくるか、１年後か・・・
特に年度替りの３月４月は嫌でも物件が動きますので
この時期の相場を調べておく意味でも多少は不動産屋に
足を運んだ方がいいでしょう。
そして、今売りに出ている物件が５月・６月になっても
まだ残っている場合、その物件の値段を交渉してみると
以外に高尚に応じてくれるケースが多いです。
貯金100万で買える物件は？
家賃 ：無
勤続年数 ：５年
現在の年収：300万
現在の貯金：100万
相談内容 ：年収300万で、買えそうな物件の相場が知りたい、また、とりあえず
安いマンションを買って、その間に貯金して新しいマンションを買たいと思う。
融資額は平均的に年収の5倍ですが、必ず融資されるとは限りません。
年収300万ということは、月収約25万
返済は4分の１が妥当です。（6万〜７万程度）
逆算して計算していくと、1000万以下の物件でぎりぎりだと思います。
7万×１２＝84万×20年＝1680万
これは無金利の計算です。
金利は変動しますので、調べてみてください。
ざっと、20年で、残額2500万〜3000万支払うことになると思います。
金利を入れると、月収の3分の1が支払いになり
プラス、マンションの管理費（修繕積立金）、固定資産税などがプラスされます。
頭金の100万は、仲介手数料、登記代などの諸費用でなくなりますので
引っ越し代が無くなりますね。
諸費用をローンに組み込めますが、さらに支払いが厳しくなります。
この物件を転売するのは、残念ですが不可能だと思います。
購入代金に、ローン金額がプラスされた金額以上で売れなければ
利益がでません。
貯金がもう少しあれば、競売物件などの方法がありますが
今回はもう少し、頭金を貯めたほうがいいと思います。
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